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近日，浙江省官宣第七次人口普查数据。最为亮眼的就是杭州的常住人口数量：1193.6万。这个数据，相较于2019年暴涨了157.6万。杭州人口数量再创新高，2020年人口流入量远超2019年的55.4万，人口流入量继续蝉联全国第一。
当然，杭州的新增人口不但有数量，更有质量。根据两会《政府工作报告》，杭州2020年新引进35岁以下大学生43.6万人，比上年度增长逾一倍，人才净流入率也是继续保持全国第一。杭州，“全国最具吸引力城市”的称号它当之无愧！
同时，《2020年最具人才吸引力城市100强》显示，排名前三的城市分别是北京、杭州和上海。杭州的人才吸引力超过上海，排在了全国第二，而且流入杭州的人才主要来自上海和北京，合计占比15.8%。
这两个数据都反映了杭州的人才流入状态：不仅人才集聚度在上升，而且可以从能级更高的北京和上海吸人。
分析净流入杭州的这批人口动向后，不难发现有过半的人口流向了余杭。而且余杭在近四年的人口流入上一直保持在10万人以上，净流入增长率年年攀高。余杭是当之无愧的最具吸引力的区县。
人才的集聚，不是空穴来风。未来科技城、阿里巴巴集团总部、杭州云城、城西科创大走廊、杭州西站枢纽、之江实验室、阿里达摩院……这些都让余杭区的未来充满想象。
未来科技城跨越式发展的背后，离不开人才持续涌入所形成的强有力支撑。截至2020年，余杭累计引进海外高层次人才达3400余名，总量居全省第一。人才的流入推动了余杭经济高质量快速发展，经济快速发展又吸引到更多新进人才，形成了相互促进的正循环。
余杭的人口流入进入高增长期的同时，高端租房市场需求也将迅速高涨。对于准备未来科技城业主来说，这无疑是个好消息。
作为人口导入量庞大的省会城市，杭州的租房市场也一直供不应求，特别是从16年起连续几年租金一路上扬。
随着城市战略发展地位不断攀升，购房门槛的逐步提高，消费观念的开放转变，新杭州人纷纷选择租房居住，维持更有质量的生活。
据某中介租房市场研究中心数据显示，2019年杭州市租赁市场全年成交量，比2018年上升7.4%。而像国际滨、钱江新城、未来科技城这类有较多高薪工作单位的区域，平均租金的上涨幅度更高。
种种因素的影响下，杭州成为了全国热门投资城市，在杭州投资买房做房东，成了不少投资客的首选。随着购买住宅门槛的增加，不少人将目光投向没有限购门槛的商办类产品。
1、杭州市突出贡献引进人才；享受杭州市政府特殊津贴人员；杭州市科技创新特别贡献奖和杭州市成绩突出的科技工作者获得者；杭州市青年科技奖获得者、杭州市十大青年科技英才；杭州市政府“钱江友谊奖”获得者；杭州市“115”引智计划高端年薪资助入选专家。
2、杭州市宣传文化系统“五个一批”人才；杭州市钱江特聘专家计划人选；通过综合考评的浙江省“151”人才工程第二层次、军队“百千万人才工程”第二层次人才、杭州市“131”人才工程重点资助和第一层次培养人选、浙江省卫生创新人才培养对象。
3、省优秀班主任、省师德楷模、省教坛新秀；全国五项学科（数学、物理、化学、生物、信息学）竞赛一等奖获得者指导老师；全国职业院校技能大赛金牌获得者指导老师；国家级教学或技能比赛一二等奖获得者；全国职业院校教师能力大赛一等奖获得者；全国省级医学会专业委员会副主任，省会城市、计划单列市医学会专业委员会主任；杭州市名中医；获安全飞行银质奖章飞行员；特级飞行员。
4、取得正高级专业技术职务任职资格后，获得以下专业技术成果之一的人才：获区、县（市）级以上奖励，承担设区市级以上课题、科研项目，取得授权专利（前3位完成人），制定地方标准、行业标准或国家标准（前3位完成人），出版著作，编写教材，在国内外核心期刊发表过学术论文（前2位作者）；从事博士后科研项目结题后，获设区市级以上科技成果（奖励），或取得授权发明专利（前3位完成人），或制定行业标准或国家标准（前3位完成人）；近5年在四大高校排行榜（泰晤士高等教育排名、QS世界大学排名、USNEWS世界大学排名、软科世界大学学术排名）任一榜单排名前100位大学或近5年在基本科学指标数据库（ESI）排名前1‰学科取得海外博士学位，且在海外连续工作三年以上，并在本领域SCI二区以上期刊发表过学术论文(第一作者或通讯作者)。
5、杭州市技能大师工作室领衔人；省级高技能人才创新工作室领衔人；省技术能手；杭州市首席技师；具有特级技师职业资格，并取得以下成果之一的专业技能人才：获区、县（市）级以上奖励，承担设区市级以上课题、科研项目，取得授权专利，制定地方标准、行业标准或国家标准，出版著作，编写教材，在国内外核心期刊发表过学术论文；曾获奥运冠军的教学骨干、奥运冠军的教练员；具有国家级教练员资格，曾获世界冠军的教学骨干或世界冠军的教练员；培养产生世界技能大赛获奖选手的教练；浙江省“百千万”高技能领军人才（拔尖技能人才）；全国导游大赛二等奖、全省导游大赛一等奖获得者。
6、杭州市大企业大集团（上市公司、入选杭州工信经济企业百强榜等）主要经营管理人才（指公司的董事长、总经理）；中国500强企业、中国民营企业500强任高管的经营管理人才（指总部的副总经理、首席财务管理人员、首席产品管理人员、首席技术人员等）；全国金融行业前10强在杭法人主要经营管理人才；获得省级荣誉的在杭金融机构主要经营管理人才；入选全国500强企业的金融机构的首席风险控制人员、首席财务管理人员、首席产品管理人员、首席技术人员、首席经济学家；在浙江省内行业排名前5的金融企业的董事长、总经理；获得杭州市级以上金融创新奖的团队负责人；年销售收入10亿元以上集成电路企业中高级管理人员和技术研发骨干，且年工资性收入在50万元以上；上年度纳税5亿元（含）以上制造业或国家级高新技术企业中层正职管理和技术人才，且上年度工资性收入在100万元（含）以上。
7、省、部、军队、国防自然科学奖、技术发明奖、科学技术进步奖（二等奖）获得者（前3位完成人）；省级教学成果一、二等奖获得者（前3位完成人）；设区市级（含厅级）科技进步奖（科学技术奖）一等奖获得者（前3位完成人）；国家标准的第一起草人；省哲学社会科学优秀成果奖二等奖（第1位完成人）；中国专利银奖、中国外观设计金奖（须为专利发明人或设计人，前3位完成人）；省专利奖金奖获得者（须为专利发明人或设计人，前3位完成人）。
8、中国戏剧奖、大众电影百花奖、电影金鸡奖、音乐金钟奖、全国美术展览奖、曲艺牡丹奖、书法兰亭奖、杂技金菊奖、摄影金像奖、民间文艺山花奖、电视金鹰奖、舞蹈荷花奖获得者（各奖项的最高等级奖，须为个人获得）;“啄木鸟杯”中国文艺评论年度优秀作品奖单项奖获奖者；全国优秀儿童文学奖、全国少数民族文学创作骏马奖、茅盾文学新人奖·网络文学新人奖获得者；中国电视飞天奖二等奖主要作者（含编剧）、导演和主要演员（排名前3位）；王选新闻科学技术奖人才奖特别贡献奖；中国新闻奖二等奖获奖作品的主要作者（排名前3位）；国家广电总局科技创新奖二等奖（前3位完成人）；浙江省广电局科技创新奖一等奖（前3位完成人）；中国广播电视节目奖二等奖、中国广播影视大奖提名奖、浙江省广播电视政府一等奖（主创人员）；全国播音主持“金话筒”奖获得者；飘萍奖获得者；浙江新闻奖一等奖主要作者（排名前3位）；入选市级文化创新团队的核心成员（领衔人）；省精神文明建设“五个一工程”奖单项奖获得者（排名前3位）；入选省重点文化企业、重点文化出口企业、“文化+互联网”创新企业的主要经营管理者（指管理单位第一负责人，或公司董事长、总经理）；曹文轩儿童文学奖单项奖获得者；郁达夫小说奖单项奖获得者；徐迟报告文学奖单项奖获得者；中国书法“兰亭奖”入展者；近5年，在杭州纳税的版权收入累计超过1000万元，且作品内容健康、突出弘扬社会主义核心价值观的网络作家。
杭州大概率又出现“万人摇”。即将在6月下旬加推二期的滨融府，目前报名认筹人数已经超过14000人。按照常规流程，即便筛选掉不符合条件的客户，这个项目大概率会是“万人摇”。
杭州上一次“万人摇”出现在4月27日开盘的博杭博语华庭。换言之，不出意外，2个月后，新的“万人摇”楼盘即将横空出世。
与之对应的是，杭州还有一批“红盘”预售证等待审批。5月底，21世纪经济报道独家获悉，杭州正在酝酿新的买房规则，或会参考上海的计分制，但具体内容有待官方公布。有杭州的业内人士向记者证实，杭州最近有一批红盘预售证蓄势待发，可能就是等新的调控政策出台。
然而，直至今日，杭州新的买房规则还没有正式出台，而多个“红盘”预售证也一直未发放。
6月24日，在滨融府售楼处现场，前去递交认筹材料的张晓君（化名）看到了一群正在与销售理论的客户，有人告诉她，楼盘销售为了“劝退”客户，对他们此前递交的材料百般“挑刺”，有刻意筛选客户的行为。
这一突发事件背后，是杭州过于火爆的楼市。此前新盘江河汇报名认筹吸引了7635户家庭登记，中签率为5.65%；新盘御潮府吸引了5041户家庭登记，中签率为7.5%。
伴随新盘中签率屡创新低的是，杭州一二手房价格倒挂屡创新高。比如滨融府限价5.4万元/平方米，周边二手房价8.4万元-9万元/平方米。以一套建筑面积100平方米的房子匡算，一二手房价差在300万以上。
随着今年一批高端新盘的陆续交付，杭州新一轮倒挂行情又起。这些板块包括未来科技城、申花、城东新城、萧山市北以及九堡、祥符。
抢房者的“稳赚”心理来自于杭州二手房的“单边上涨”行情。5月份，从未来科技城、奥体、三墩北到桥西，纷纷上演二手房价格狂飙的戏码。比如海德公园一套83平方米的房子，3月挂牌价295万，5月底涨价了45万，短短两个月超过了15%的涨幅。
二手房“单边涨价”的诱因在于一手盘的入市。“现在的杭州，除了滨融城的‘万人摇’，其他板块的楼盘也纷纷创下摇号中签率新低。”张晓君（化名）对21世纪经济报道记者表示，新房交付之后进入二手房市场，相当于直接进入涨价通道，“这样的房子抢到就是‘赚到’，有条件的都想去摇号碰碰运气”。
4月15日，申花板块的九龙仓华发天荟加推房源，79套房源共吸引了3991组客户登记，其中，人才277组，无房家庭868组。换言之，这次开盘整体中签率只有1.98%，无房家庭中签率为2.7%。该项目中签率数据创了申花板块的新低。
除了临安、富阳区，杭州中签率低于10%的限售楼盘也越来越多，郊区板块新盘中签率也开始创新低。5月，杭州郊区下沙的金沙湖板块，“春风金沙”推出235套房源，吸引了3148户报名，中签率7.47%；此前的2月份，春风金沙中签率在30.31%。位于萧山的蜀山板块，“朝闻花城”开盘172套，登记人数却有2562户，是上一次开盘（807户）的3倍之多，中签率从8.92%降到了6.71%。
而据杭州某中介机构的不完全统计，杭州不少二手房价格去年至今价格翻倍的很多，有的甚至已经涨了7万元/平方米。
反观深圳，出台了二手房指导价之后，二手房成交很快进入速冻期。“杭州有一个潜规则，二手房挂牌价不高于12万元/平方米，所以你挂11万元/平方米也是可以的。”未来科技城一家中介门店业务员向记者透露。
杭州双赢置业营销机构总经理章惠芳认为，要动态去看流入杭州楼市的资金。杭州今年1月底新增房源突然猛增，江河鸣翠只推出几百套房源，均价达到7、8万元/平方米，都有近万人认筹，说明市场中的房票很多但实际上可选的楼盘不多。总体看，杭州改善需求越来越难，改善人群每次推新盘能买到的比重可能50%都没有。中签率低，导致房票挤压在手上，资金也一直在。
杭州为了防止资金涌入楼市导致失控，严控新盘预售证发放节奏。一年间，杭州楼市也发生了翻天覆地的变化。比如去年，申花板块没有所谓的“红盘”，新房均价5.4万元/平方米，还有项目出现过流摇；今年就成了“万人摇”板块。
值得关注的是，最近杭州严查抵押违规经营贷，引发投资客不小的震动。
从事互联网电商行业的王宁（化名）去年5月购买了申花板块某个高端盘，7月将其名下另一套住宅做了抵押贷，之后因资金需要，动用了一部分贷款。前不久，王宁接到银行来电，怀疑其借钱买房后，再动用抵押贷还首付借款。银行要求王宁提供抵押贷资金的具体去向。王宁费了一点周章递交了资金去向证明，得到银行认可后，才被解除怀疑。
无独有偶。另一投资客表示，其2019年底买了一套期房，2020年3月用另外一套住房做了抵押贷。前段时间，被银行查到，要求提供购房资金来源证明。但这名投资客在买期房之前卖了一套房，已递交了相关材料证明自己是置换，目前银行尚无反馈。
一个背景是，最近一二线热点城市部分商业银行已经对二手房停贷，包括合肥、武汉、南京、深圳、广州、重庆等城市在内，二手房房贷周期变长已成事实。二手房成交量下滑导致楼市进入博弈期，这时候房价会出现滞涨或者下跌不明显，而那些仍然沉迷于“摇号”的资金，对赌的正是市场博弈之后的二手房暴涨。
面对审批越来越严格的房贷，投资客很难申请到贷款。在抵押贷越来越难用上的情况下，摆在不少炒房客面前的只有两条路。要么如前文所述，尽量提高首付比例，甚至全款；要么办不下按揭，最终退房。最近杭州不时发出的红盘替补选房公告，即是因为部分买家贷款申请不下来。
“额度紧张、放款周期变长、审核严格。”一名杭州房企人士对21世纪经济报道表示，全国房贷之所以收紧，与去年底出台的“两道红线”密切相关——设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。
另有知情人士透露，杭州首次集中供地，有几幅土地正在酝酿退地。有业内人士表示，杭州的魔幻行情，背后其实是市场各方的博弈。
诚然，最近几年来，杭州为了城市发展吸引人才，不断推出人才引进政策，人才涌入助推了楼市上涨，杭州又通过收紧人才政策调控楼市。如此反复，杭州楼市仍然有持续大量现金流涌入，魔幻的楼市行情也由此产生
